Una de las grandes ventajas de invertir en Bienes Raices es el potencial que tiene para producir un flujo de caja estable y seguro. Pero invertir en Bienes Raices, al igual que en otros negocios, requiere de conocimiento y habilidades.

Veamos TRES Factores Claves: Donde Invertir, Cuando Invertir y en Que Invertir. Factores claves para una buena inversión en Bienes Raices.

Donde Invertir?

Debes observar hacia donde va el crecimiento de la Ciudad y el ritmo al cual se desplaza ese crecimiento, asi puedes anticiparte y conseguir mejores precios. Esto es importante sobre todo si piensas en comprar terrenos a buen precio, antes de que la zona se haga popular y los precios suban.

Un ejemplo es Samborondón. Para 1.980 (hace unos 40 años) nadie sabía de Samborondón o casi nadie. Pero hubieron unas pocas personas con visión que vieron en estos terrenos baratos y desconocidos una muy buena oportunidad de hacer dinero. Otro ejemplo es Urdesa, que para los años 1960 era igualmente un lugar desconocido y para esa época muy alejado de la Ciudad, sin embargo los que invirtieron tempranamente en comprar terrenos alli, vieron, con el pasar de los años, una excelente capitalización de su inversión.

Otro enfoque consiste en tratar de ”ver” oportunidades donde otros no ven nada. Por ejemplo; hay zonas donde la gente empieza a vender sus propiedades para mudarse a zonas de mayor prestigio. Cuando la gente empieza a vender, se generan buenas oportunidades de comprar a buen precio, precisamente porque todo el mundo vende. Es la ley de la oferta y demanda. Como hay mas ofertas, los precios bajan. Cuando la mayoria vende (porque no ven razones para quedarse en esa ciudadela), el que tiene “vision” ve oportunidades. Es en esos momentos en que aparecen verdaderas oportunidades que el que tiene buen ojo sabe aprovechar.

Un caso especifico es la Ciudadela Urdesa, donde se pueden apreciar una gran cantidad de propiedades a la venta. Mientras unos venden, otros aprovechan para comprar propiedades a buen precio, las remodelan y las convierten en lujosas propiedades de Negocios o departamentos para alquilar.

Por supuesto, existe el “timing” donde hay que saber el momento preciso en que se deben comprar las propiedades.

Cuando Invertir?

Cuando invertir? Cuando las cosas estén al mejor precio del mercado y cuando estés en la posibilidad de hacerlo. Normalmente la gente espera a que un barrio o ciudadela se convierta en un lugar prestigioso para recién pensar en comprar una propiedad alli. Cuando lo mas inteligente es tener “vision” y anticiparse al tiempo. Tratar de “ver” hacia donde va el crecimiento de la Ciudad e invertir antes de que los demas se den cuenta de la oportunidad. Cuando algo ya esta en boca de todos, probablemente ya es tarde para hacer una buena inversión. La clave consiste en ganarle a los demás y hacerlo antes. Anticiparse al tiempo.

Hay quienes hablan de que el tiempo para invertir esta ligado a factores políticos, económicos o familiares. Ese punto de vista funciona para la mayoria de la gente. Sin embargo, el verdadero inversionista ve oportunidades cuando otras solo ven problemas. Cuando la mayoria huye por razones políticas o económicas, el verdadero inversionista ve oportunidades.

El mejor momento para invertir es 1)cuando tienes las posibilidades para hacerlo y 2)cuando se presenta la oportunidad de hacerlo. Si estas atento a lo que sucede a tu alrededor, veras las oportunidades.

En que Invertir?

Estas pensando invertir en una propiedad nueva o usada? En una villa o en un Departamento?

Si la propiedad es nueva no puedes discutir el precio, normalmente las constructoras tienen precios fijos que no son negociables. La ventaja es que es algo nuevo y no tienes que preocuparte en reparaciones, cambio de piso, canerias, sistema eléctrico, sanitaros y demás.

Si la propiedad es usada, la ventaja es que puedes conseguir un buen precio si dedicas tiempo a analizar el mercado y buscar oportunidades. Pero debes tener en cuenta los gastos en que vas a incurrir por concepto de reparaciones o mejoras en el bien a fin de poder alquilarlo o venderlo luego a un mejor precio obteniendo asi una ganancia.

Debo invertir en una villa o en un departamento? Todo depende de lo que que se estes buscando. Todo en la vida tiene pros y contras. Es cuestión de analizar que beneficios me ofrece la una opción y compararla con la otra. Para esto, lo mejor es ponerlo por escrito (posiblemente en una hoja Excel), asi se hace mas facil poder hacer un analisis objetivo y llegar a conclusiones prácticas.

Preguntas que deberias hacerte si deseas adquirir una vivienda:

  • Necesito planta baja?
  • Prefiero una villa de dos plantas?
  • Cuantos dormitorios necesito?
  • Cuanto baños? Cada cuarto debe tener su propio baño?
  • Busco la independencia de una villa o la seguridad de un departamento?
  • Que tal el vecindario? Es seguro? No hay basura? Se inunda cuando llueve?
  • Hay que pagar alícuota del edificio o de la ciudadela?
  • La propiedad es ventilada? Es iluminada o es obscura?
  • Que tipo de vecinos tengo? Tienen animales que hagan ruido?
  • Busco una Ciudadela cerrada por seguridad?

Puntos a considerar si es una vivienda usada:

  • Hay que cambiar cañerias?
  • Hay que cambiar el sistema eléctrico?
  • Cual es el costo de cambiar los servicios higiénicos
  • La propiedad esta al dia en las alícuotas?
  • La propiedad esta al dia en lo que se refiera a luz eléctrica o agua potable?
  • Hay que ir al Registro de la Propiedad e informarse sobre la titularidad y las cargas que puedan pesar sobre la propiedad.
  • Verificar que la dirección y los metros cuadrados que aparecen en la Historia de Dominio, coincidan con lo que vende el propietario

CUAL ES EL RENDIMIENTO DE MI PROPIEDAD?

Muchos propietarios de una vivienda se pregunta cual es el verdadero rendimiento de su propiedad. Posiblemente estan alquilando su propiedad y piensen que estan obteniendo una buena inversión, pero e s realmente asi?

Una de las maneras más importantes para medir el redimiento de una inversión en bienes raíces es la tasa de capitalización.

La Tasa de Capitalización es el rendimiento de renta que una propiedad puede producir por año. Se calcula tomando la renta obtenida durante el año y restando todos los gastos recurrentes (excepto los intereses hipotecarios). Luego divido esa cifra por el valor de la propiedad a precio de mercado.

Calcule el ingreso que Usted tiene por concepto de alquiler de una propiedad. Ejemplo; Supongamos que tiene un ingreso mensual de $ 400 mensuales por concepto de alquiler ($ 4.800 por año), mientras que los gastos son de $ 50 por mes ($ 600 por año), entonces el ingreso neto de la propiedad es de $ 4.200 por año. Si la propiedad tiene un valor de mercado de $ 100.000, entonces la tasa de capitalización es igual a $ 4.200 dividida para $ 100.000, lo que equivale al 4.2%.

Esta cifra es importante porque me permite ver cual es el verdadero rendimiento que me esta produciendo esa propiedad.

Ahora, supongamos que adquiero una propiedad del mismo valor ($100.000 dolares). Le hago las debidas adecuaciones y saco 4 departamentos, cada uno de un dormitorio. Luego alquilo cada departamento en $350 mensuales. Cual seria la Tasa de Capitalizacion?

Si alquilo los 4 departamentos en $1.400 por mes, al año seria $16.800. Los gastos son de apenas $200 por mes ($2.400 por año). Entonces el ingreso neto seria de $16.800 menos $2.400 por concepto de gastos, dando un ingreso neto de $14.400. Si divido esos $14.400 para el valor de la propiedad $100.000 me da 14.4%.

Podemos ver el asunto? Con una vivienda del mismo valor ($100.000) podemos obtener una Tasa de Capitalización mucho mayor. Conociendo la Tasa de Capitalización, podemos conocer cual es el verdadero rendimiento de la propiedad.

El propietario de esta propiedad tambien puede beneficiarse de una posible apreciación del precio a largo plazo en el valor de mercado de la propiedad.